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マンションの外壁塗装工事で押えておくポイント！！！
🌈愛知県名古屋市外壁塗装🏠屋根塗装🏠
塗り替えショップ株式会社グラッド🐹林田🐹と申します。
みなさんこんにちは🤗🤗
マンションの外壁に汚れが目立ってきた…
ひび割れも気になる…
タイルの一部が浮き出してきた…
そろそろ修繕工事やらなきゃ！！！
そんな時オーナー様はどのようなポイントを押さえておけばいいのか気になりますよね！
今回は費用相場から塗り替えサイクル、塗装の種類と言った知っておくべき内容をご紹介させて頂きます。
さらに修繕工事によって建物が美しくなることでアパートや事務所ビルの入居率は変化するのかという点についてもお話させていただきます。
是非ご参考にしご活用してみてください。
1.マンションの外壁塗装工事にかかる費用
戸あたり
国土交通省の調査によりますと外壁塗装の工事金額の相場は1戸あたり12.9～21.6万円だそうです。
・5戸：65～108万円
・15戸：194～324万円
・30戸：387～648万円
㎡あたり
1㎡あたりでは865円～2,595円となります。
※大規模修繕工事金額：直接工事費（共通仮設費・現場管理費・一般管理費・消費税相当額は含まない）
以上が外壁塗装にかかる費用相場になります。
ただマンションの様な大規模修繕において外壁塗装だけすることはないので他の修繕工事と同時に行うことで足場代などがお得になります。
国土交通省のマンション大規模修繕工事に関する実態調査による大規模修繕工事の工事内訳を以下にてご紹介します。
次に大規模修繕工事金額を以下にてご紹介させて頂きます。
戸あたり
75～100万円：30.6％
100～125万円：24.7％
50～75万円：13.8%
まとめて大規模修繕工事を行った場合の相場はおおよそ100万円といったところになります。
㎡あたり
10,000～15,000円：41.1%
5,000～10,000円：31.8%
15,000～20,000円：10.0%
平均13,096円です。
ちなみに1回目の大規模修繕工事の内訳は
①外壁関係24.0%
②防水関係22.0%
③仮設工事19.2%
となっております。
2回目は給水設備、3回目以上は建具・金物などが多くなる特徴が見られています。
ぜひご参考にしてください。
2.マンションの外壁塗装をするべきタイミング
2-1.塗り替えの必要な劣化症状
マンションの劣化具合の判定は専門的な診断や判断が必要となることから所有者の方のみで実施することは難しく建物・設備診断等の専門家による判定を受ける必要があります。
しかし専門家に依頼する前に自らのマンションの現状を大まかにでも認識しておくことが望まれます。
まずは自らのマンションの状況を理解し専門家による詳細判定を受ける必要があるかどうかの確認をするため外壁劣化診断の簡易判定の項目についてご紹介させて頂きます。
①外壁や柱などにヒビは目立つか
②外壁や柱などのコンクリートが欠けたり剥がれたりしているか
③バルコニー手摺壁の付け根にひび割れが見られるか
④外壁のタイルなどが浮いたり、剥がれ落ちたりしているか
⑤雨漏りや上階からの漏水が目立つか
これらの項目に該当項目がある場合は劣化が進行している可能性がありますので専門家による判定を受ける必要があります。
専門家による判定を受け外壁塗装などの必要な修繕を行ってください。
2-2.塗替えのサイクル
国土交通省は約12年に一度大規模修繕を行うことを推進しています。
大規模修繕工事の実態調査によると大規模修繕工事は実際に1回目は築13～16年前後、2回目は築26～33年前後、3回目以上は築37～45年前後の時期で実施されています。
大規模修繕工事は13～16年の周期で行われています。
ただあくまで目安ですので必ずしもこの周期で塗り替えが必要というわけではありません。
外壁の劣化状況で判断しましょう。
塗装の種類によっては12年以上経過しても目立った劣化の症状が発生しない場合がありますので専門家による判定を受けてみてください。
2-3.修繕積立金と長期修繕計画
修繕積立金について
修繕工事を実施する場合1-1で紹介したように1戸あたり100万円前後かかりますので多額の費用が必要になります。
マンション購入者から修繕工事実施時に一括で徴収することは困難であり合意を得ることは難しくなります。
こうならない為にも将来予想される修繕工事に必要な費用を計画的に積み立てていく必要があります。
この修繕工事に備えて積み立てるお金を修繕積立金と呼びます。
長期修繕計画について
一般的に長期修繕計画は分譲事業者から提示されますが長期修繕計画の作成方法やそこに盛り込むべき内容については平成20年6月に国土交通省が作成・公表した長期修繕計画作成ガイドラインで説明されていますのでご参考にしてください。
3.マンションの外壁塗装の種類と色選びポイント
3-1.外壁塗装の種類とその耐用年数
外壁塗装の種類を考える際はランニングコストで考えるのがお勧めです。
一般的に耐用年数が短いものほど塗料価格は安くなります。
しかしその分修繕回数が多くなってしまいます。
一方で耐用年数が長いものほど塗料価格は高くなってしまいますがその分修繕回数が少なくなります。
残り何年間そのマンションを活用したいか次第で選択すべき塗料は変わってくるという事です。
以下を参考に塗装の種類を選定してみてください。
塗料の樹脂：無機ハイブリッド（変性無機）耐候年数：約18年 価格：50,000～120,000円（1缶当たり）
特徴：無機と有機のハイブリッド型で高い耐候性を持つ。
塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る。
ピュアアクリル 約15年 50,000～70,000円
耐候性、高弾性を有し、防水性に非常に優れた塗料。
ひび割れによる水の浸入を防ぐ。
無機配合型フッ素 約16年 40,000～100,000円
フッ素塗料に無機成分を配合し高い耐候性を持つ。
塗料の劣化要因である紫外線・雨・熱から建物を守る
フッ素 約12年 40,000～100,000円
耐候性を優先する方にお勧め。
長期間にわたり建物を保護する。
光触媒 約12年 20,000～50,000円
汚れ防止を優先する方にお勧め。
太陽光と雨の自然の力でセルフクリーニング効果がある。（光触媒効果）
シリコン 約8年 15,000～40,000円
一般的によく使われる塗料で価格と機能のバランスが良い塗料。
ウレタン 約6年 5,000～20,000円
価格が安く、定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。
アクリル 約4年 5,000～15,000円
価格が安く定期的に塗り替えを楽しみたい方向きの塗料。
※あくまでも塗料1缶当たりの金額になります。
㎡あたり塗ることができる量も塗料によって差があります。
また塗料代の他に足場設置・養生シート貼り・高圧洗浄・下地処理費用・更に職人の人件費が入り、外壁塗装全体の金額を構成しています。
3-2.外壁塗装の色選びのポイント
塗料の種類が決定したら次に気にするべきは色です。
分譲マンションでは総会等で色が決定されることが多いと思いますがアパートや事務所ビルでは入居率に直結する色を選択したいものです。
そのためにはどのような色を選択するべきかご紹介させて頂きます。
それは想定している入居者の年齢層が好む色を選ぶことです。
若い人を対象にしている場合は明るい派手な色にしたり色数を増やす等が有効になります。
高齢者を対象にする場合落ち着いたオーソドックスな色を選ぶことが有効です。
4.マンションの塗装工事において知っておくべきこと
4-1.塗装のの臭気
塗装を行うにあたって塗料には種類が大きく分けて2種類あります。
それは水性形塗料・溶剤型塗料です。
臭気に関しては圧倒的に水性塗料の方が少ないです。
性能面では溶剤塗料の方が優れていると言われていますが最近は水性塗料の性能もほとんど差がないほど向上しています。
臭気はトラブルの原因にもなりやすいため入居者の方々への説明をきちんと行い、あらかじめ理解を求めておきましょう。
4-2.外壁塗装の工程
一般的な外壁塗装の工程を下記にてご紹介させて頂きます。
①足場の設置
②下地補修
③シーリングの打ち替え
④高圧水洗浄
⑤養生
⑥外壁塗装
⑦足場解体
一般的にマンションの外壁塗装は50戸未満で1～2ヵ月、50戸以上では2～3か月程度かかります。
塗装には下塗り・中塗り・上塗りという工程が一般的にはあり塗装と言っても実に多くの工程が必要になるんです。
まとめ
マンションの外壁塗装に掛かる費用相場や塗り替えのタイミング、塗料の種類、工事期間についてご紹介させて頂きました。
専門家による判定を受ける前にご自身で簡易的に判断し必要であれば専門家の判定を受けましょう。
専門家から塗り替えが必要との判定を受けた場合は金額だけでなく建物の耐用年数や今後要する修繕費用などを総合的に考慮し塗料の種類を参考にして選定してみてください。
今回のお話が皆様のお役に立てれば幸いです。
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